セミリタイア前に住宅ローン完済すべき？残高3400万円、今は繰上返済しない理由

こんにちは、yushiです。夫婦でセミリタイア（サイドFIRE）を目指しながら資産形成を続けている子なしのアラフォーです。

我が家、住宅ローンの残高が夫婦合計で約3400万円あります。

「セミリタイアを目指すなら、まず住宅ローンくらい完済してからでは」と思う方もいるかもしれません。ですが私たち夫婦は、今のところ繰り上げ返済をするつもりはありません。今回は、その理由を数字とあわせて書いておきたいと思います。

現在の金融資産額やマンションから戸建てへ住み替えた経緯については、それぞれ別記事に書いているのでここでは簡単に触れる程度にしています。宜しければ、別記事のほうもぜひご覧ください。

💡直近の資産推移はこちら↓

💡住み替えの経緯はこちら↓

2022年に0.39％でほぼフルローンを組んだ理由

今の戸建ては2022年に購入しました。購入価格は諸費用込みで約3800万円、35年の変動金利で、ほぼフルローンです。夫婦それぞれの名義で組むペアローンで、負担割合は妻が6割、夫が4割くらいです。

フルローンにしたのは、手元に現金がなかったからではありません。契約当時の変動金利が0.39％と非常に低かったため、「この金利で住宅に現金を入れるくらいなら、そのお金は投資に回したほうがいい」と考えたからです。当時は「金利が上がってきたら、そのときに改めて考えればいい」というくらいの感覚でした。

住宅ローン控除は1％・13年間の制度で、あと8年ほど残っています。控除額は夫婦合計で年間30〜32万円程度です。2022年に35年ローンを組んでいるので、そのまま返し続ければ完済は70代になりますが、途中でどこかのタイミングで多少繰り上げ返済をして、感覚的には70歳くらいまでには返し終えたいと思っています。

金利が1％を超えて考え方が少し変わった

契約当時0.39％だった変動金利は、現在は1％を超えています。月々の返済額は約10万円で、今のところ金利上昇後も変わっていません。（変動金利・元利均等返済では、金利が上がっても一定期間は返済額そのものが変わらない仕組みを採用している金融機関があります。ただし返済額が同じでも、利息部分の割合が増えて元本の減りが遅くなることがあるので、この点は自分でも意識するようにしています。）

💡現在の毎月の生活費についてはこちらに書いています↓

正直なところ、想像していたよりかなり早く1％を超えたので、「こんなに早く上がるなら、最初にもう少し頭金を入れておいてもよかったかもしれない」とは少し思っています。ただ、フルローンにしたこと自体を大きく後悔しているわけではありません。

それでも今すぐ繰り上げ返済しない3つの理由

投資を優先している

現在の金利は1％を超えていますが、まだ長期的には住宅ローンを急いで返すより、投資を続けたほうが期待リターンは高いと考えています。もちろん投資のリターンが保証されているわけではありませんが、少なくともあと2〜3年は今の形を続ける予定です。

住宅ローン控除が残っている

あと8年ほど控除期間が残っています。控除だけを理由に借金を残そうと思っているわけではありませんが、控除がまだ受けられる今の時点で、投資資産をまとめて売却してまで一括返済する必要性は感じていません。

団体信用生命保険も保険のひとつと考えている

ペアローンなので、団信の対象も妻と夫で別々です。妻が死亡した場合は妻名義のローンだけがゼロになり、夫が死亡した場合は夫名義のローンだけがゼロになる仕組みです。妻（私）は通常の団信、夫は団信に加えて七大疾病保障もついています。私自身は過去にがんの病歴があるので、そもそも団信に加入できたこと自体がありがたい状況です。そのため、この住宅ローンは単なる借金というより一部は保険のような役割も担っていると考えています。

3400万円残っていても、それほど怖くない

「3400万円も借金がある」と聞くと不安に感じる方もいるかもしれませんが、私自身はそこまで怖さを感じていません。理由は単純で、そもそも収入や資産に対して無理のある価格の家を買ったという認識がないからです。5000万円や6000万円の家を無理して買ったわけではなく、購入価格は諸費用含めて約3800万円でした。

本気で返済しようと思えば、投資信託や株式を売却して現金を作ることで一括返済できるだけの資産はあります。そのため、仮に株式市場が大きく下がって金融資産が2〜3割減ったとしても、住宅ローンそのものへの恐怖はそれほど増えないだろうと思っています。無理のある借り方をしたつもりがない、ということです。

金利が2〜3％になったらどうするか

現時点では一括返済するつもりはありません。仮に明日3400万円を現金で用意できたとしても、今の段階で一括返済はしないと思います。団信の保障がなくなることも含めて、今のタイミングではもったいないと感じるからです。

ただし、金利が2％、3％と上がってきたら話は別です。そのときはまず、毎月の積立投資額を減らすことを考えます。現在は世帯で毎月約45万円を投資に回していますが、この金額を絶対に維持しなければいけないとは思っていません。減らした分を住宅ローンの返済に回し、そのときの株価や金利、手元資金の状況を見ながら、一部繰り上げ返済も検討する、という順番になると思っています。

45歳でセミリタイアしても、住宅ローンは残す前提

夫婦で目標にしているのは、45歳ごろに金融資産1.1億円です（実現性は微妙なラインではあります…）。ただし、その時点でも住宅ローンは数千万円単位で残っている前提で考えています。

💡45歳から夫婦で週2勤務にした場合の家計試算はこちらに書いています↓

「セミリタイアするなら住宅ローンを完済してから」という考え方もあると思います。ただ私自身はそうは考えていません。毎月の返済に無理がなく、十分な金融資産があり、必要であれば投資額を減らして返済に回せて、必要であれば繰り上げ返済もできる。この条件がそろっているなら、住宅ローンを抱えたままセミリタイアしても問題ないと考えています。

「完済してからセミリタイア」が正解とは限らない

とはいえ、「セミリタイアする人は住宅ローンを残すべき」と言いたいわけではありません。先に完済したほうが安心できる人もいますし、資産額やローン残高、金利、収入、加入している保険、投資方針、そもそも借金に対してどのくらい抵抗を感じるかによって、正解は人それぞれ変わると思います。

私の場合は、今の条件であれば住宅ローンを抱えたままでも十分セミリタイアできそうだと感じている、というだけの話です。

💡子なし夫婦のお金の使い方や老後の考え方については、こちらの記事にも記載してています↓

まとめ：今は返さない。ただし状況が変われば判断も変える

結論としては、「繰り上げ返済しない」ではなく「今は繰り上げ返済しない」です。0.39％で借りていた頃と、1％を超えた今とでは置かれている状況が違います。今後さらに金利が2％、3％になれば、また判断を変える可能性は十分にあります。

35年という長いローンなので、最初に決めた方針を最後まで守り続ける必要はないと思っています。状況が変わったら、そのつど考えればいい。今のところは、そのくらいの感覚でいます。